Le résultat est tombé ce mardi 10 novembre, le titre Unibail ne connaitra pas d’augmentation de capital, donc pas de dilution en vue pour l’actionnaire.
Le changement de stratégie proposé par L. Bressler et X. Niel semble plaire au marché, il s’agit de se recentrer sur les actifs de qualité européens. Ce changement étant acté, le marché a offert une forte revalorisation au titre de près de 100% depuis les points bas de 28€ atteints en octobre 2020.
Pour valoriser Unibail, il faut valoriser les actifs immobiliers et soustraire la dette financière nette. La valorisation d’actifs s’obtient en divisant le résultat d’exploitation immobilière (REI) par le taux de capitalisation. Le taux de capitalisation correspond au rendement que l’on attend d’un actif. Plus il est faible, plus l’actif est valorisé chèrement.
Pour rappel, les SCPI commerciales ont des taux de capitalisation d’environ 5.5% mais ces taux n’ont pas été ajusté suite à l’évolution de la situation (Covid-19, développement du e-commerce, dégradation macro-économique…). Dans la situation actuelle, on devrait exiger un taux de capitalisation plus élevé pour tenir compte des risques (entre 6.0% et 7.0%). Enfin, le REI 2022 d’Unibail devrait toujours être en baisse de 5% à 10% selon les analystes. Ce qui militerait pour un objectif de cours entre 70€ et 80€ vers 2022.
Mais, un détail a son importance : le titre est très fortement vendu à découvert pour près de 10% de son capital. Dès que les bonnes nouvelles apparaissent, les vendeurs à découvert sont obligés de racheter les positions qu’ils ont commencé à vendre, pouvant faire monter le titre très au-delà d’une valorisation « raisonnable ». C’est notamment un des mécanismes qui explique pourquoi Tesla a connu une telle performance cette année.
